國資委近日下發(fā)通知，要求勘察設(shè)計、房地產(chǎn)開發(fā)、工程建設(shè)、建材、礦區(qū)等不同類型的央企積極參與保障性住房開發(fā)建設(shè)。根據(jù)“十二五”規(guī)劃綱要，到2015年我國要建成保障房3600萬套，分析人士認為其對經(jīng)濟的影響不亞于4萬億投資計劃。
業(yè)內(nèi)人士認為，在信貸緊縮、地方融資平臺清理加速以及規(guī)范地方土地出讓的背景下，資金實力雄厚的央企適時進入保障房市場，除了履行社會責任，還可以收獲真金白銀。央企涉足保障房將成為“十二五”地產(chǎn)領(lǐng)域的整體趨勢。
央企爭食5萬億“蛋糕”
“十二五”規(guī)劃綱要指出，我國將在今后5年內(nèi)新建3600萬套保障性住房。有券商表示，按照目前的建設(shè)速度，預計2011-2012年每年將建設(shè)1000萬套住房，2013-2015年每年將建設(shè)500-600萬套，五年總投資額約在5萬億元。
根據(jù)住建部發(fā)布的文件，今年計劃建設(shè)保障性安居工程1000萬套，相比2010年的580萬套，增長72.4%。假設(shè)戶均面積50平米，則對應的總建筑面積為5億平方米，占2010年全國商品房銷售總面積的47.9%，據(jù)測算，此目標需要約1.4萬億元投資。
對于央企而言，這是一個不折不扣的聚寶盆。
國都證券報告認為，保障性住房建設(shè)比較簡單，管理、施工、運作難度不大，回款有保證，毛利率一般在10%-15%，是優(yōu)質(zhì)訂單的重要組成部分。
在信貸收緊、地方融資平臺清理與各地限購政策作用下，缺錢成為地方政府的共同特征，由于地方城投企業(yè)資金實力有限，民營企業(yè)往往擔心保障房回款問題，因此不差錢的央企無疑將在保障房市場中扮演更加重要的角色。
中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌認為，經(jīng)濟適用房與兩限房的平均利潤率在3%左右，央企參與保障性住房完全可以做到名利雙收。
保障房建設(shè)責任主體是地方政府，央企在幫助地方政府完成保障性住房的政治任務后，在相關(guān)方面無疑會得到地方政府的回饋，從而進一步增強地產(chǎn)央企在房地產(chǎn)開發(fā)和城市綜合運營業(yè)務領(lǐng)域中獲取土地的能力。
此次國資委通知對此已說得十分明白：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要抓住各地在保障性住房土地供應、投資補助、財政貼息、融資、稅費等方面出臺優(yōu)惠政策的機會，將保障性住房與商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)有機結(jié)合起來。”
中建中冶搶先布陣
目前已有央企提前布局。在16家主業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)務的央企中，中國冶金科工集團有限公司與中國建筑工程總公司在保障房領(lǐng)域的動作最大。
中國中冶（601618）年報顯示，公司2010年房地產(chǎn)新開發(fā)項目及土地一級開發(fā)項目共72個，總投資約1760億元，總建筑面積2347萬平方米。其中，保障性住房項目24個，總投資為257億元，總建筑面積564萬平米，主要集中在天津、上海、遼寧、河北、安徽、江蘇、浙江等省市。
國都證券研報顯示，中國中冶目前已擁有50多個保障性住房項目。其中，40多個項目正在運行。2011年，中國中冶房地產(chǎn)業(yè)務將會集中在參與建設(shè)保障性住房，預計建設(shè)總規(guī)模將不低于2000萬平方米。
另一家已經(jīng)深涉保障房領(lǐng)域的企業(yè)是中國建筑（601668）。公司年報顯示，截至2010年底，中國建筑參與保障房建設(shè)的總規(guī)模已達1155萬平方米，占公司在施工項目總面積的3%。其中，承建模式的保障房總面積約784萬平方米，其他模式的保障房總面積約371萬平方米。
中國建筑董秘孟慶禹在接受中國證券報記者采訪時認為，保障房建設(shè)是一個大市場，公司參與保障房建設(shè)，不僅是履行企業(yè)社會責任，也是為公司股東創(chuàng)造利潤的商業(yè)機遇。
中國建筑現(xiàn)有六種保障房開發(fā)模式，一是承建模式，公司不投入資金，只承包工程建設(shè)；二是開發(fā)模式，主要有限價開發(fā)、商品住宅混合開發(fā)；三是服務（成本+酬金）模式；四是投資建造（BT）模式，公司既投入資金，又承包工程建設(shè)；五是投資運營（BOT、BOO）模式；六是城市綜合開發(fā)模式。目前承建是公司最主要的形式。
孟慶禹告訴中國證券報記者，選擇何種模式進行保障房開發(fā)，以及公司已開發(fā)項目的利潤率，要根據(jù)具體項目來確定。對于“十二五”期間的保障房建設(shè)，公司也沒有具體目標，但有一點可以肯定，保障房在公司收入中的比重將會逐年上升。
國信證券認為，未來保障房發(fā)展趨勢是，經(jīng)適房與限價房將逐步向廉租房和公租房過渡。中國建筑這類兼具建設(shè)能力的企業(yè)，既可以成為保障房項目的承建方，也可以成為運營方。引進這類公司，對地方政府而言減輕了財政負擔，對公司而言則有利于形成可持續(xù)經(jīng)營的資產(chǎn)。
業(yè)內(nèi)人士認為，由于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)利潤率較高，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉足保障房時步伐較慢。而諸如中國建筑與中國中冶這類建工類企業(yè)，由于主業(yè)利潤率較低，反而在向保障房轉(zhuǎn)身時走得更快，這也將成為保障房市場區(qū)別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場的一大特色。
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